房東房子突然賣掉？公證與「買賣不破租賃」讓你穩住租屋權益！

「房東突然說要賣房，要我兩週內搬走，這合理嗎？」這是許多租屋族在租期內最擔心的問題。其實，只要你有合法租約並已實際入住，多數情況下都受「買賣不破租賃」原則保障，甚至若租約經公證，更能有效保護你的居住權利。Renco雲端租屋提醒你，租屋不只是找到房子，還要保障權益，讓你真正租得安心、住得自在。

1. 什麼是「買賣不破租賃」？

2. 成立「買賣不破租賃」的條件

3. 哪些情況不成立？

4. 公證契約的優勢與時間重點

5. 房東賣房對租客有什麼影響？

6. 租客自保對策全整理

7. FAQ：房東賣房常見問題解答

8. 結語

   
   

什麼是「買賣不破租賃」？

依《民法》第425條規定，「買賣不破租賃」指的是：在租賃契約有效期間內，即使房東將房屋賣給他人，新買方也必須承接並履行原租約，不得任意終止或趕人。

簡單來說，只要你合法承租且已入住使用，不論房子怎麼賣，你的租屋權益依然受到法律保障。

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成立「買賣不破租賃」的條件

要享有此保障，必須同時符合以下三個條件：

1. 有效租賃契約（書面或口頭皆可）

法律上書面契約並非唯一條件，但建議以書面訂立契約，內容載明租金、租期、租屋地址與雙方資料。

2. 已實際交付房屋使用

租客必須實際入住並使用房屋，光是簽約但未交屋不算成立。

3. 所有權人變動（例如買賣、繼承）

即使屋主因買賣或繼承改變，只要契約與使用條件成立，租約仍然有效。

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哪些情況不成立？

以下狀況則不適用「買賣不破租賃」，租客需特別小心：

• 尚未入住使用：即便已簽約，只要尚未交屋或入住，仍可能不受保護。

• 租約已自然到期或雙方提前解約：契約效力消失，買方無須承接。

• 出租人無所有權（如違建、無權處分）：該租賃契約可能無效，買方可不承認租約。

• 契約載明「遇出售即終止租約」並經雙方同意：若書面明載，則將依該條款執行。

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公證契約的優勢與時間重點

什麼是租賃契約公證？

是指將租賃契約交由法院或公證人機構辦理，賦予其法律執行力，使契約不僅具證據力，還能直接作為強制執行依據。

公證時間點建議

• 最佳時機：簽約當下或交屋前後立即辦理

• 不得延遲至房屋出售後才補辦，否則難以對抗已完成登記的買方

公證契約能保護哪些權益？

• 對抗未登記新所有權人：即使房屋尚未過戶登記給新屋主，只要契約公證並在使用中，仍具保護力。

• 保障租期完整履行：新屋主不可任意要求搬遷。

• 可作為法院強制執行依據：例如遇到不退押金或非法解約，可快速提出法律訴訟。

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房東賣房對租客有什麼影響？

1. 新房東需承接租約

房子賣掉後，新的屋主必須承認租賃契約並繼續履行，不得強迫你提前搬遷。

2. 原條件不變

新房東不得擅自調漲租金、變更付款方式或修改契約內容，租期、租金、押金等都應依原約履行。

3. 訂金與押金交接需清楚

房東出售時應主動與新買方辦理押金交接，否則將來押金爭議可能難以釐清。

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租客自保對策全整理

• 簽署完整書面契約，建議包含「房東出售不得提前解約」條款

• 保留轉帳與通訊紀錄，如收據、聊天截圖

• 拍照記錄交屋現況，確保退租時無爭議

• 主動查詢房屋所有權人與產權狀況（地政謄本）

• 可考慮辦理租賃契約公證，尤其租期長、金額高者更建議

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FAQ：房東賣房常見問題解答

Q1：我已入住但租約沒公證，還能主張買賣不破租賃嗎？A：可以。只要租約有效且你已實際使用房屋，就受法律保護，但公證契約具更強對抗力。

Q2：我剛簽完租約還沒搬進去，房東就說要賣房，怎麼辦？A：若尚未交屋，恐不成立買賣不破租賃，建議與房東協議解除，並爭取全額退回訂金。

Q3：房東要賣房，說要我讓人看屋，我可以拒絕嗎？A：原則上可以。若契約無明確約定看屋義務，租客有權保有居住隱私。

Q4：契約經公證後，是否能避免新房東不承認租約？A：公證契約的確能大幅增加保護力，即便新買方尚未完成登記，仍可依法主張權益。

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結語

「買賣不破租賃」是每位租客的法律武器，但前提是你必須了解並落實契約的正確流程。Renco雲端租屋提醒您：在房東可能賣屋的情況下，建議簽署公證租賃契約，並確保入住、付款證據齊全，就能大幅降低未來爭議的風險，讓您安心居住到租期結束。

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